Nota de Pesquisa do CEFAVELA estabelece relação dos tipos de edificação com a localização, as modalidades de transação e os agentes para analisar construção, venda e locação de imóveis em favelas.
Formulada para oferecer subsídios para pesquisas desenvolvidas pelo próprio Centro de Estudos da Favela (CEFAVELA-Cepid/Fapesp) no âmbito do projeto de pesquisa “Mercado imobiliário em favelas consolidadas nas áreas metropolitanas”, a quarta edição da Nota de Pesquisa aborda os tipos de edificação encontrados nas favelas, propondo uma classificação que une não só aspectos descritivos, o processo de autoconstrução, a evolução dos preços, mas também a localização, os agentes e a forma como são produzidos e comercializados os terrenos, lajes, casas, casas de fundo, quartos, porões e apartamentos, para fins residenciais ou comerciais.
Em “Notas para o Estudo do Mercado Imobiliário em Favelas Consolidadas: Tipos de Edificação, Localização e Transações Imobiliárias”, o pesquisador do CEFAVELA Ivan Zanatta Kawahara parte da diversidade de casos encontrados em resultados de pesquisas anteriores com o objetivo principal de balizar a classificação dessas tipologias para os pesquisadores que estarão em campo. “Queremos estabelecer um ponto de partida comum sobre o olhar dos pesquisadores, o que é fundamental em um projeto que se desdobra em vários grupos de pesquisa e projetos individuais, e também contribuir com outros grupos de pesquisa que estejam estudando este tema”, afirma.
Além de sistematizar de modo preliminar os processos identificados que envolvem a produção e as transações imobiliárias nas favelas, o artigo inova ao relacionar as formas de produção dos edifícios com as maneiras pelas quais eles podem ser comercializados, incluindo quem construiu, quem financiou a construção, para que tipo de público e uso a construção foi feita e o papel de agentes ilícitos, quando existentes.
“Buscamos uma forma mais ampla de observar e estudar a produção imobiliária em favelas. A literatura tem centrado o foco na autoprodução, ou seja, na iniciativa dos próprios moradores em construir suas habitações , nos preços, nos fatores de valorização e na mobilidade residencial. Mesmo a produção incremental, como a construção de novos andares, é considerada irrelevante, ficando fora da análise do mercado”, enumera. “Tais aspectos são fundamentais, mas revelam pouco sobre a complexificação desses mercados, a qual se reflete na diversidade dos agentes, das formas de produção, circulação e financiamento, além dos meios de regulação da construção e das transações”, completa.
Assim, na Nota de Pesquisa, Kawahara considera uma diversidade de agentes e instituições territoriais que influenciam direta ou indiretamente os mercados imobiliários, para além dos moradores, o trabalho considera entes do setor como imobiliárias, construtoras e agentes financiadores. Também influenciam o processo de construção imobiliárias nas favelas grupos criminais, associações de moradores, policiais, fiscais do município, ONGs, igrejas, grupos políticos e religiosos, entre outros.
“Como indiquei na Nota de Pesquisa, a velocidade dessas mudanças não é homogênea”, explica Kawahara. “Moradores ou pequenos construtores costumam produzir poucas unidades por empreitada e, frequentemente, a descontinuidade dos recursos pode aumentar o tempo de edificação. Já o ganho de escala e a profissionalização do processo construtivo encontrada nos casos de alguns promotores imobiliários, pode acelerar a transformação do espaço de modo considerável”, compara.
Análises mais complexas: agentes e localização
A Nota de Pesquisa elenca como agentes desde simples moradores, que se dividem em proprietários, cessionários e locatários, passando por autopromotores, investidores, chegando aos promotores imobiliários, que dominam várias etapas do processo de incorporação e produzem de forma sistemática para a circulação por meio de venda e aluguel.
Também identifica três tipologias de edificações que abrangem parte relevante da produção habitacional nas favelas. As casas são edificações unifamiliares que ocupam um terreno independente, isto é, não dividem o lote com outras unidades habitacionais. O edifício multifamiliar incremental constitui o conjunto de duas ou mais habitações construídas em processos autônomos, mas que compartilham terreno, fundação e estrutura. O proprietário pode construir uma nova unidade habitacional na laje para vender, alugar ou ceder, ou a laje pode ser cedida ou vendida para a construção. Por fim, há o edifício de apartamentos, empreendimentos multifamiliares, habitacionais ou mistos, construídos em empreitada única, para venda ou aluguel. Diferente dos edifícios multifamiliares incrementais, o processo produtivo de um edifício de apartamentos exige um novo terreno ou a demolição de uma casa para dar lugar à nova edificação.
Kawahara destaca, ainda, as características da localização das unidades, algo que incide diretamente sobre preços praticados, rotatividade e velocidade de circulação das unidades no mercado. As propriedades podem ter não só valores, mas também métodos diversos de construção de acordo com o local onde estão nas favelas. A localização em via de acesso, pontos que conectam diretamente a favela a uma via servida de infraestrutura e transporte público, tende a ser um fator de valorização, por exemplo. Se localizada em via estruturadora de quadra – áreas, em geral, de maior circulação interna -, tendem a apresentar maior diversificação de usos e concentração de comércio e serviços.
As menos valorizadas são as localizadas em miolo de quadra e as áreas nos limites. Nesse caso, o acesso apenas por vias de pedestre ou escadarias gera dificuldades de acesso e construção. Com frequência, essas áreas apresentam alta densidade com construções em pequenos lotes. Para o promotor imobiliário, além de ter uma margem de lucro mais baixa, a aglomeração das construções impõe a necessidade de adquirir um conjunto de unidades habitacionais para liberar o terreno para a construção.
Já as áreas nos limites ou áreas de borda dos territórios frequentemente são desvalorizadas pela dificuldade de acesso ou conflitos com legislações de proteção ambiental e fragilidades geológicas, pois comumente se encontram muito próximas de matas em áreas de morro e não urbanizadas e edificadas. “No entanto, em certos casos, essas áreas podem se valorizar pela baixa densidade e qualidades em termos de iluminação e ventilação. Esses fatores, somados com a possibilidade de ocupação de novos terrenos, expandindo a favela, parece ser uma opção para os promotores imobiliários, especialmente em favelas muito adensadas”, pondera.
As pesquisas que serão desenvolvidas no âmbito do projeto “Mercado imobiliário em favelas consolidadas nas áreas metropolitanas”, coordenado por Jeroen Klink e Beatriz Mioto, diretor e pesquisadora do CEFAVELA, respectivamente, envolvem realização de trabalho de campo e aplicação de formulários quantitativos e qualitativos, daí a necessidade de um estudo conceitual que auxilie os pesquisadores a ver e descrever as tipologias urbanas nas favelas, entender sua relação com o espaço, com o mercado e com os agentes, como o proposto na Nota de Pesquisa, que pode ser acessada no site do CEFAVELA.
____________________________________________
Sobre o CEFAVELA
Com sede na Universidade Federal do ABC (UFABC), o CEFAVELA é um Centro de Pesquisa, Inovação e Difusão (CEPID) financiado pela FAPESP e comprometido com o desenvolvimento de pesquisas, formação de recursos humanos, transferência de tecnologia e difusão de conhecimento para a sociedade sobre as favelas, em articulação com diversas instituições, movimentos e organizações sediadas e comprometidas com a agenda territorial das favelas. O CEFAVELA busca, por meio de uma abordagem interdisciplinar e multiescalar, gerar, articular e disseminar conhecimentos para ampliar a compreensão das dinâmicas territoriais das favelas e as formas de reprodução de desigualdades espaciais, bem como dos limites e potenciais de programas e políticas de melhoria desses territórios no contexto urbano contemporâneo.
____________________________________________
Atendimento à imprensa:
Janaína Simões
WhatsApp: 11-99903-6604
E-mail: comunicacao.cefavela@ufabc.edu.br
Instagram: https://www.instagram.com/cefavela.ufabc/
Linkedin: https://www.linkedin.com/company/cefavela/posts/?feedView=all